Dans chaque copropriété, la présence d’un conseil syndical est obligatoire. Celui-ci a pour rôle de gérer les relations entre le syndic et les copropriétaires, de contrôler la gestion du syndic et de discuter toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires. Il peut cependant arriver que les relations avec le syndic deviennent conflictuelles, en raison d’une méconnaissance des rôles respectifs. Certains membres du conseil syndical agissent parfois au-delà de leur autorité, ce qui conduit un abus de pouvoir. Si vous faites face à de telles situations, découvrez les solutions auxquelles vous pouvez avoir recours pour gérer ces conflits.
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Quel est le rôle d’un conseil syndical dans une copropriété ?
Comme il a été mentionné en introduction, le conseil syndical est le principal interlocuteur entre le syndic et les copropriétaires. Il est constitué de plusieurs copropriétaires qui ont été élus et désignés par l’assemblée générale. Chaque membre dispose d’un mandat d’une durée de 3 ans, renouvelable à chaque élection.
De par ses fonctions consultatives, le conseil syndical est en mesure de donner son avis sur tous les sujets liés au syndicat des copropriétaires. Il tient également une mission d’assistance auprès du syndic. C’est en effet lui qui contrôle sa gestion et qui l’accompagne dans ses nombreuses tâches, à savoir :
- la préparation de l’assemblée générale,
- la réalisation des réparations décidées en assemblée générale. Ces travaux étant nécessaires à la préservation de l’immeuble, le conseil syndical peut assister les syndics dans la sélection des prestataires qui assureront l’entretien courant de l’immeuble.
Outre ces fonctions, le conseil syndical s’occupe aussi du contrôle de la comptabilité et de la répartition des dépenses. Il peut, par ailleurs, surveiller l’élaboration du budget prévisionnel et suivre son exécution. En ayant le total contrôle de la gestion du syndic, le conseil peut demander la convocation d’une assemblée générale et prendre des initiatives. Toutes ces attributions font que le conseil syndical est indispensable au fonctionnement du syndicat.
Quels peuvent être les conflits entre le syndic et les conseils syndicaux ?
Les conflits au sein des copropriétés ne sont pas rares, surtout entre le conseil syndical et le syndic de copropriété. Bien souvent, les deux instances se méprennent sur leurs rôles respectifs. Ainsi, il arrive que le conseil syndical s’attribue des pouvoirs excessifs, en prenant le rôle de conseil d’administration. Cela peut virer au conflit et générer des tensions au sein de la copropriété. Au milieu de ces différends, les copropriétaires peuvent être perdus. Dans ce genre de situation, nous vous conseillons de bien vous renseigner auprès de spécialistes du patrimoine pour savoir ce qu’il faut faire en cas d’abus de pouvoir du conseil syndical ou du syndic.
Le conseil syndical et le syndic ont pourtant une part de responsabilité dans le bon fonctionnement de l’immeuble. Pour que les copropriétaires vivent dans les meilleures conditions (comme le nettoyage des parties communes et les réparations des dégâts), ces deux parties doivent collaborer dans le respect des rôles de chacun.
Pour prévenir et gérer ces conflits, trois solutions sont envisageables.
Formez les membres du syndic
Pour connaître les informations sur les évolutions légales et réglementaires, il est nécessaire que les syndics et leur personnel suivent une formation continue. Celle-ci leur permettra d’être en conformité avec la loi. Pour cela, il n’est pas nécessaire de faire appel à un organisme de formation spécial. Le cabinet d’avocat du syndic peut se charger de former les gestionnaires de copropriété.
Organisez une réunion avec les conseils syndicaux
Pour éviter les tensions entre les deux parties, l’organisation de réunion avec les conseils syndicaux est indispensable. On y évoquera les évolutions légales ainsi que les bonnes pratiques à appliquer pour que chacun puisse exercer ses fonctions en toute sérénité.
Procédez à l’élection d’un nouveau conseil syndical
Lorsque des personnes incompétentes ou malveillantes font partie du conseil syndical, il y a un risque de désaccord avec les membres du syndic. Ainsi, il appartient à ce dernier d’élire de nouveaux candidats fiables et sérieux pour éviter les éventuels conflits.
Si les relations entre le syndic et le conseil syndical ont déjà pris un tour conflictuel, des mesures doivent être prises pour éviter d’affecter le fonctionnement du syndicat. Pour cela, plusieurs solutions peuvent être envisagées, mais la plus pertinente, c’est de faire appel au pouvoir de l’assemblée générale. L’assemblée générale est l’ultime arbitre entre les deux parties. De ce fait, elle a le droit de révoquer les membres du conseil syndical (individuellement) ou le syndic, au cas où l’une des deux instances n’a pas assuré correctement sa mission. C’est donc elle qui tranchera le conflit.
La convocation du syndic par l’assemblée générale est possible, du moment que la requête des copropriétaires atteint plus d’un quart des voix. Durant l’assemblée, on soulèvera les questions litigieuses, mais aussi l’éventualité d’une révocation des conseillers syndicaux ou du syndic qui semblent incompétents. De nouveaux membres du conseil syndical et du syndic seront alors élus par l’assemblée générale.
Comment régler les conflits entre les conseils syndicaux et les copropriétaires ?
Vous savez maintenant que le conseil syndical a pour rôle d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Ses compétences ne restent pourtant pas là. En effet, il est aussi chargé de défendre les intérêts des copropriétés, auprès du syndic. Il arrive cependant que le conseil syndical exerce excessivement les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, ce qui peut générer des conflits.
Si d’ordinaire, le conseil syndical est l’allié des copropriétaires, il peut devenir leur pire ennemi, en cas d’exercice excessif de son pouvoir.
On peut dire que les membres du conseil syndical abusent de leur pouvoir quand ils refusent de demander au syndic la convocation d’une assemblée générale. Comme vous le savez, cela fait partie de leur devoir. Le fait de récupérer tous les pouvoirs des copropriétaires et de voter pour le syndic, malgré les demandes des copropriétaires, est aussi considéré comme un abus de pouvoir des conseils syndicaux.
Il arrive aussi que ce soit le président du conseil qui abuse de son autorité, en détournant les fonds de la copropriété, en refusant de rembourser un copropriétaire ou encore, en réglant des frais personnels avec l’argent de la copropriété.
Dans ces cas-là, les copropriétaires peuvent agir et choisir l’une de ces trois solutions :
- révoquer le membre du conseil syndical,
- révoquer le président du conseil syndical,
- engager la responsabilité pénale du membre du conseil syndical.
Révoquez un membre du conseil syndical
En principe, tous les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat de trois années renouvelables. Si l’un ou si plusieurs membres du conseil abusent de leur pouvoir, sachez que vous pouvez les révoquer, une fois que leur mandat arrive à terme. Il suffit pour cela de convoquer une assemblée générale et de voter pour de nouveaux candidats.
Si le mandat d’un membre du conseil syndical n’arrive pas encore à sa fin, les copropriétaires ne peuvent pas demander sa révocation, sauf s’il a commis une faute dans l’exercice de sa mission. Cela peut être un manquement à ses engagements ou une faute de gestion :
- ne pas effectuer les travaux nécessaires à l’entretien, à la sauvegarde et à la gestion de l’immeuble,
- ne pas faire respecter les règlements intérieurs de la copropriété,
- faire preuve de négligence dans l’entretien de l’immeuble (ne pas déclarer un sinistre par exemple),
- ne pas convoquer l’assemblée générale, malgré les demandes des copropriétaires,
- ne pas établir le budget prévisionnel de la copropriété,
- ne pas mettre en œuvre les décisions prises en assemblée générale, etc.
Tout cela peut justifier la demande de révocation d’un membre du conseil syndical par l’un des copropriétaires. Ce dernier intégrera la révocation et la nomination d’un nouveau membre de syndic dans l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Les copropriétaires peuvent aussi assigner le conseil en justice, s’il commet une faute de gestion.
Révoquez le président du conseil syndical
Si les copropriétaires exigent la révocation du président du conseil syndical, c’est qu’il a complètement failli à ses missions et à ses obligations. Toutefois, avant d’en venir à cette situation, les membres du conseil syndical vont tenter de trouver un accord à l’amiable avec le président. S’ils ne parviennent pas à un accord, le président devra démissionner de son poste ou être destitué. Ici aussi, la révocation peut être demandée, même en cours de mandat du président de conseil. Il n’est donc pas nécessaire d’attendre la fin de son mandat pour agir.
Engagez la responsabilité pénale d’un membre du conseil syndical
Si l’un des membres du conseil syndical a commis une infraction (comme le détournement des fonds de la copropriété pour ses besoins personnels par exemple), il peut être condamné pénalement par les tribunaux. Attention, les tribunaux ne peuvent pas condamner le conseil syndical en tant que personne morale, car il n’est pas considéré comme personnalité juridique. Pour l’attaquer en justice, vous devrez engager les responsabilités individuelles de chacun des membres.
Il existe donc différents recours possibles en cas de conflit avec un conseil syndical. S’il est toujours préférable de tenter un accord à l’amiable, il existe aussi des procédures administratives et pénales que vous pouvez mettre en place si nécessaire. Dans tous les cas, il est impératif de bien vous renseigner sur les rôles et les droits de chaque partie.
